プラチナ・リアルティとは


建物用途による投資の違いとは・・。

建物を利用する不動産投資を行うにあたって、それぞれどのような特徴があるのかを知らなければいけません。


■事務所系

オフィス需要は、景気が悪くなれば大都市に偏る傾向にあります。
オフィス賃貸事業ではその点を考慮し、長期的なビジネスニーズを把握しておく必要があります。

 

■店舗系

大半のテナントは店舗の賃貸借期間を10年〜20年にするのが通常です。
事業を10年〜20年をめどにリセットする考え方ならば、良い選択と考えます。
ロードサイド型の店舗では、特にテナントの信用度(クレジット)が重要となります。

 

■住居系

基本的に新築してから10年程度は、修繕・設備の更新費用はかかりません。
入居者(テナント)も周辺のマーケット水準で確保できる可能性が高いと思われます。
しかし、築20年を過ぎれば大半の建築設備の更新時期をむかえ、かつ各種修繕等を実施する必要性が高まりますし、
入居者も相場の賃料では確保困難になる 傾向がありますので、注意が必要です。

 

■投資としての収益物件

関東圏では、収益不動産を得ようとすれば、利回りとして期待できるものはネット4% 〜6%程度が通常です。
但し地方では、その利回りが高い物件がほとんどです。
その要因は、投資物件を求める需給の関係が大きいと思われます。
地方には都心ほど、不動産を求める投資家層の数は多くないと思われるからです。


建物用途による投資の違いとは・・。
建物用途による投資の違いとは・・。

関東等の首都圏に居住していても故郷である地方への投資は、 下記の内容を踏まえれば適切だと考えます。



■事務所等の業務系

一般テナントをテナントと考える場合、事務所等の賃貸借契約期間は概ね 2年〜3年となります。 景気が良い場合は、継続入居・賃料の上乗せ更新が期待できる反面、 景気が悪くなれば、機関満了での契約解除・賃料減額更新等の恐れも出ます。 地方は大都市圏に比較し、比較的事務所ニーズは弱いため、長期の収益事業に対しては 慎重にならざるを得ない面が多数あります。 そのため、大都市に比べ高利回り物件が多いのはリスクの度合いを考えれば 適正と考えます。

■店舗系

その地域に住む方々を対象としたロードサイド系の商業店舗の賃貸借期間は 10年〜20年となります。最近では、投資家に比較的優位な事業用定期借地権 ・定期借家権を前提とした契約も多くみられます。 店舗系での事業のリスクはテナントクレジットの程度によります。
例えば、ナショナルチェーンのテナントが直営でテナントとなる場合、大都市と 地方の物件でどんな違いがあるでしょうか? あくまでも商業テナントの場合は、その店舗を利用するお客様です。

■住宅系

住宅の賃貸借期間は通常2年程度が通常です。 住宅は、特に設備関連が進化が早く、20年程度経過した物件は古さを感じるように 見受けられ、空室の発生もだんだんと多くなります。
一方、住宅については、借家人が借地借家法により保護されている観点から なかなか容易に退出を促すことも困難ですので、事業の引き際の見極めが肝心です。



デューデリジェンス


建物用途による投資の違いとは・・。
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不動産購入にあたって、その物件価値が適格かどうか判断するための事前調査であるデューデリジェンス業務。不動産情報の収集・分析・法的リスクをふまえた投資価値の算出を行います。

不動産の購入・金消契約等にあたっては一般的に以下の調査が必要です。

  • 物件の基本的調査 (公図・謄本・都市計画法・
    建築基準法関連の制限等 不動産仲介 重要事項説明記載項目)
  • 物件の違法性の確認(建築図面等と現状のチェック)
  • 投資適格性の確認(現状利回り・将来利回りに関する検証)
  • 取引価格の妥当性評価
    (原価積算法・収益還元法・マーケット取引事例比較)